La question du paiement d’une dératisation revient souvent en location, surtout quand des rats, souris, cafards ou punaises de lit apparaissent après l’entrée dans les lieux. Le point clé tient à une distinction simple : le décret du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables, mais la répartition des frais de dératisation dépend aussi du droit du logement décent, de l’origine de l’infestation et, parfois, d’une faute prouvée du locataire.
Depuis la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, la règle est encore plus claire : le bailleur doit remettre et maintenir un logement exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. En pratique, cela signifie que la dératisation est le plus souvent payée par le propriétaire, sauf cas particulier lié à un défaut d’entretien du locataire.
Le décret du 26 août 1987 couvre-t-il la dératisation ?
Ce que contient le décret n°87-713 sur les charges récupérables
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 dresse la liste des charges récupérables, c’est-à-dire les dépenses que le propriétaire peut demander au locataire en plus du loyer. Ce texte vise principalement :
- l’entretien courant de certaines parties communes,
- les dépenses liées à l’eau et au chauffage collectif,
- certains consommables et prestations d’entretien,
- des taxes locatives limitativement prévues.
Cette logique est stricte : une dépense ne peut être récupérée sur le locataire que si elle figure dans la liste du décret. Cela évite au bailleur d’ajouter librement des frais non prévus par les textes.
Pourquoi les frais de dératisation n’y figurent pas
Les frais de dératisation n’apparaissent pas dans le décret du 26 août 1987. Cette absence a une conséquence directe : ils ne font pas partie, en principe, des charges récupérables.
La jurisprudence va dans le même sens. La Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 janvier 2002, n°99-17042, rappelle que les frais de dératisation restent en principe à la charge du propriétaire. Plusieurs contenus juridiques récents confirment cette lecture et parlent d’une jurisprudence constante.
Autrement dit, le décret ne crée pas un droit pour le propriétaire de facturer la dératisation au locataire. Il faut alors regarder du côté des obligations du bailleur, notamment l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 sur le logement décent, ainsi que l’article 1719 du Code civil.
La dératisation est-elle une charge récupérable ?
Ce qui peut être récupéré ou non sur le locataire
Dans la majorité des situations, la réponse est nette : non, la dératisation n’est pas une charge récupérable classique. Le bailleur ne peut donc pas ajouter librement une facture de dératisation dans la régularisation annuelle des charges.
Il existe toutefois une nuance parfois évoquée pour les parties communes : certains contenus admettent que le coût de produits de désinfection ou de désinsectisation utilisés dans l’entretien des espaces communs puisse être ventilé dans certaines charges, mais pas la main-d’œuvre de dératisation. Cette position doit rester maniée avec prudence, car le principe dominant demeure l’absence de récupération des frais de dératisation sur le locataire.
| Type de dépense | Récupérable sur le locataire | Observation |
|---|---|---|
| Main-d’œuvre de dératisation dans le logement | Non | Reste en principe à la charge du propriétaire |
| Intervention liée à une infestation sans faute du locataire | Non | Relève de l’obligation de logement décent |
| Traitement des parties communes en copropriété | En principe non comme charge locative de dératisation | Supporté d’abord par la copropriété via les propriétaires |
| Produits d’entretien de parties communes, selon certains cas limités | Parfois discuté | Nuance ponctuelle, à vérifier poste par poste |
| Remboursement pour faute prouvée du locataire | Possible | Ce n’est pas une charge récupérable, mais une demande de remboursement |
Pourquoi la main-d’œuvre de dératisation reste en principe à la charge du propriétaire
La dératisation est généralement considérée comme un travail d’entretien lourd, distinct des réparations locatives ordinaires. Le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et faire les réparations autres que locatives nécessaires. C’est précisément ce que prévoit l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Depuis la loi ELAN, le logement doit aussi être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Cette exigence vise les rats et souris, mais aussi les cafards, punaises de lit et autres parasites. Dans ce cadre, la main-d’œuvre de dératisation relève logiquement de l’obligation du propriétaire.
Qui doit payer la dératisation dans un logement loué ?
Le principe : un logement remis et maintenu exempt de nuisibles
Le principe de base est favorable au locataire. Le propriétaire doit :
- remettre un logement décent,
- garantir l’absence de risque manifeste pour la santé et la sécurité,
- livrer un logement exempt de nuisibles,
- maintenir le bien dans cet état pendant le bail.
Cette obligation découle de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, renforcée par la loi ELAN, du décret du 30 janvier 2002 et de l’article 1719 du Code civil. Une décision de la Cour de cassation du 15 septembre 2021 rappelle d’ailleurs que le bailleur ne peut pas se libérer de son obligation de logement décent en invoquant une origine externe de l’infestation.
En pratique, si des rats apparaissent sans faute démontrée du locataire, le propriétaire paie l’intervention. Certains guides 2026 vont jusqu’à indiquer que, dans 95 % des cas, c’est le bailleur qui supporte les frais de désinsectisation, logique qui rejoint celle de la dératisation.
L’exception : faute prouvée du locataire ou défaut d’entretien
Le locataire peut devenir responsable si le bailleur prouve que l’infestation résulte d’un manque d’entretien, d’une négligence ou d’un comportement fautif. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 peut alors être mobilisé.
Quelques situations reviennent souvent :
- accumulation de déchets,
- stockage alimentaire inadapté,
- saleté importante et durable,
- absence d’entretien courant favorisant la prolifération.
La CA Chambéry, 2e ch., 28 oct. 2010, n°10/00527 a par exemple retenu un lien entre des punaises de lit et l’état de saleté du logement. Le raisonnement peut s’étendre à d’autres nuisibles si les faits sont suffisamment établis.
Le locataire peut-il être facturé pour une dératisation ?
Infestation présente à l’entrée dans les lieux
Quand les nuisibles sont présents dès l’entrée dans le logement, la prise en charge par le propriétaire s’impose presque toujours. Un logement livré avec des rats, souris, cafards ou autres parasites ne répond pas à l’exigence de décence.
La preuve compte beaucoup. Il est utile de conserver :
- des photos horodatées,
- des mentions écrites sur l’état des lieux d’entrée,
- des échanges de mails ou de lettres signalant immédiatement le problème,
- un éventuel constat ou devis d’un professionnel.
Sans preuve de la présence initiale, le bailleur peut contester sa responsabilité, même si son obligation générale demeure forte.
Infestation apparue pendant le bail
Quand l’infestation apparaît en cours de location, le critère central reste l’origine du problème. Si elle provient d’un défaut structurel du bâtiment, d’un vide sanitaire, d’une cave, d’un réseau d’évacuation, d’une cour intérieure ou d’un immeuble mal entretenu, la charge revient au propriétaire, voire à la copropriété si les parties communes sont en cause.
Le bailleur doit alors agir rapidement. Une intervention tardive peut aggraver le trouble de jouissance du locataire et ouvrir la voie à une demande de réduction de loyer ou d’indemnisation.
Cas où le propriétaire peut demander un remboursement au locataire
Le propriétaire peut demander un remboursement seulement s’il démontre que le locataire a favorisé l’infestation par sa faute. La nuance est importante : ce n’est pas une charge récupérable au sens du décret du 26 août 1987, mais une demande d’indemnisation ou de remboursement fondée sur la responsabilité du locataire.
Le dossier doit être solide. Le bailleur devra généralement s’appuyer sur :
- des constats précis,
- des photos,
- des témoignages,
- des rapports d’entreprise de dératisation,
- des échanges écrits sur l’entretien du logement.
Sans preuve sérieuse, la facture a peu de chances d’être valablement répercutée.
Qui paie si les rats viennent des parties communes ?
Le rôle du syndic et de la copropriété
Quand les rats proviennent des caves, gaines techniques, locaux poubelles, couloirs, cour intérieure ou sous-sol, il s’agit souvent d’un problème de parties communes. Dans ce cas, le syndic doit organiser la réponse, dans le cadre des obligations de prévention rappelées notamment par l’arrêté du 9 mai 1976.
Les décisions de traitement peuvent être prises en assemblée générale, mais le syndic doit aussi réagir lorsque l’urgence sanitaire l’exige. Dans les grandes villes comme Paris ou Marseille, cette question s’inscrit souvent dans un enjeu plus large de salubrité et de lutte contre l’habitat indigne.
Répartition des frais entre copropriétaires et incidence pour le locataire
En copropriété, les coûts de dératisation des parties communes sont en général répartis entre les copropriétaires selon leurs tantièmes. Le bailleur supporte donc sa quote-part en tant que propriétaire du lot.
Pour le locataire, l’idée à retenir est la suivante : la dératisation des parties communes n’entre pas classiquement dans les charges récupérables visées par le décret du 26 août 1987. Si une provision sur charges intègre des postes liés à l’entretien global de l’immeuble, il faut vérifier la nature exacte des lignes facturées. Une ligne de dératisation, à elle seule, ne devient pas récupérable parce qu’elle a été payée par la copropriété.
Le propriétaire doit-il agir dès la découverte de nuisibles ?
Les justificatifs à conserver pour établir l’origine de l’infestation
Le bailleur doit intervenir sans attendre dès qu’une infestation est signalée. Une réaction rapide limite les dégâts matériels, réduit les risques sanitaires et évite que le litige se transforme en contentieux.
Pour établir les responsabilités, chaque partie a intérêt à conserver un dossier complet :
- courriers recommandés ou mails de signalement,
- photos et vidéos datées des déjections, nids, trous ou dégâts,
- état des lieux d’entrée et de sortie,
- factures, devis et rapports d’intervention,
- échanges avec le syndic si les parties communes sont suspectées,
- preuves d’entretien régulier du logement.
Le délai d’action en matière locative est de 3 ans, sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. En cas de logement très dégradé ou de risque sanitaire grave, la situation peut aussi basculer sur le terrain de l’insalubrité, avec des références au Code de la santé publique, notamment l’article L. 1331-22.
Peut-on refuser de payer les frais de dératisation ?
Un locataire peut contester une facture de dératisation réclamée par le bailleur si aucune faute n’est prouvée. Le premier réflexe consiste à demander :
- la base légale de la facturation,
- la facture détaillée,
- la preuve de la responsabilité du locataire,
- la justification de l’imputation sur les charges.
Si le propriétaire invoque le décret du 26 août 1987, l’argument est en général faible puisque les frais de dératisation n’y figurent pas. En revanche, si le bailleur dispose d’éléments sérieux montrant que l’infestation est due à un défaut d’entretien du logement loué, la contestation devient plus délicate.
Avant tout blocage, mieux vaut formaliser la position par écrit. Un refus pur et simple sans courrier explicatif peut compliquer le dossier. La bonne approche consiste à contester précisément la créance, en s’appuyant sur les textes et les preuves disponibles.
Que faire si le bailleur ne répond pas au signalement ?
Quand le bailleur reste inactif, le locataire doit monter en intensité par étapes. Une démarche structurée améliore nettement les chances d’obtenir une intervention rapide ou une indemnisation.
- Signaler le problème par écrit, avec photos à l’appui
- Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception
- Prévenir le syndic si l’origine semble venir des parties communes
- Saisir la commission départementale de conciliation si le litige s’y prête
- Faire constater la situation par un professionnel ou, si besoin, par un commissaire de justice
- Saisir le tribunal compétent pour demander l’exécution des travaux, une réduction de loyer ou des dommages et intérêts
Dans certains dossiers, le locataire peut réclamer une indemnisation pour trouble de jouissance, notamment lorsque l’occupation normale du logement est atteinte pendant une longue période. Cette indemnisation peut prendre la forme d’une réduction de loyer sur la durée du traitement. Elle sera plus difficile à obtenir si l’infestation résulte de sa propre faute.
Le bon réflexe consiste à raisonner en deux temps : vérifier d’abord si la facture peut réellement être récupérée au regard du décret n°87-713 du 26 août 1987, puis rechercher l’origine de l’infestation. C’est ce second point qui décide, dans la pratique, de presque tout. Quand le bailleur n’agit pas malgré un signalement étayé, le dossier doit être préparé comme un litige de décence du logement, pas comme une simple discussion sur les charges. Cette distinction change souvent l’issue du conflit.
